Oferta i sprzedaż
Oferta to mieszkania w cennikach, które deweloperzy publikują w dane.gov.pl, widziane w pliku z ostatnich 30 dni. Mieszkanie wprowadzone to takie, które pojawiło się w cenniku po pierwszym pliku firmy. Sprzedaż to zniknięcie mieszkania z cennika: deweloperzy nie publikują umów, więc to jedyny ślad sprzedaży w danych. Inwestycja wycofana w całości jednego dnia nie liczy się jako sprzedaż. Tam, gdzie plik podaje status, rezerwacja zostaje w ofercie, a mieszkanie widziane od razu jako sprzedane nie liczy się jako sprzedaż w dniu pliku.
Odczyt wstępny i korekta
Liczby miesiąca zapisujemy zaraz po jego zamknięciu i liczymy ponownie po 60 dniach. Mieszkanie, które w tym czasie wróciło do cennika, nie było sprzedane, więc korekta jest zwykle niższa od odczytu wstępnego. Pokazujemy obie liczby.
Czas wyprzedaży
Oferta na koniec miesiąca podzielona przez średnią sprzedaż z tego i dwóch poprzednich miesięcy, w miesiącach. Część deweloperów nie usuwa sprzedanych mieszkań z cennika i nie oznacza ich statusem; ich oferta wygląda wtedy na niesprzedawaną. Dlatego podajemy drugą liczbę: bez inwestycji, które mają mieszkania w ofercie od co najmniej 6 miesięcy i z których przez ten czas nic nie zniknęło.
Ceny ofertowe
Dla oferty na koniec miesiąca, mieszkań wprowadzonych (pierwsza cena) i tych, które zniknęły (ostatnia cena): mediana ceny za m², średnia bez 10% najtańszych i najdroższych oraz mediana ceny całkowitej.
Progi
Miasto pojawia się w widoku rynku, gdy ma co najmniej 300 mieszkań w ofercie od co najmniej 5 firm, a znamy jego cenniki na tyle długo, by przepływ obejmował 6 miesięcy i 80% oferty. Dzielnica ma ten sam próg; z dwóch podziałów miasta (Państwowy Rejestr Granic i OpenStreetMap) bierzemy najdrobniejszy, w którym dzielnice nad progiem obejmują trzy czwarte oferty na mapie.
Ceny transakcyjne
Z aktów notarialnych w Rejestrze Cen Nieruchomości: mieszkania sprzedane w całości, z ceną samego lokalu, jako jedyna nieruchomość transakcji, 20–300 m², osobno rynek pierwotny i wtórny. Kwartał pokazujemy od 5 aktów, poniżej 30 oznaczamy jako małą próbę. Rejestr dostaje akty z opóźnieniem różnym w każdym powiecie; kwartał, którego nie ma jeszcze w całości, oznaczamy i nie rysujemy. Akt mieszkania z rynku pierwotnego podpisuje się zwykle po oddaniu budynku, z ceną z umowy sprzed około półtora roku.
Cena przy stałym koszyku metraży
Mediany pięciu przedziałów powierzchni ważone ich udziałem w sprzedaży z trzech lat. Zmiana składu sprzedaży, na przykład kwartał z większą liczbą kawalerek, nie udaje wtedy zmiany cen. Liczona, gdy każdy przedział ma w kwartale co najmniej 10 aktów.
Cennik a akt i unikalność
Przy inwestycji pokazujemy medianę z aktów mieszkań z rynku pierwotnego w promieniu 50 m od jej adresu z dwóch lat, od 5 aktów. Mieszkanie konkurencji jest podobne do Państwa, gdy jego metraż różni się najwyżej o 10%, a liczba pokoi jest ta sama tam, gdzie oba pliki ją podają.
Źródła i licencje
Cenniki deweloperów z dane.gov.pl (CC0). Rejestr Cen Nieruchomości i Państwowy Rejestr Granic GUGiK. Badanie cen mieszkań NBP i statystyka stóp procentowych NBP. GUS: API Dziedzinowej Bazy Wiedzy (CC BY 4.0) i Bank Danych Lokalnych. Pozwolenia na budowę z rejestru GUNB. Wskaźniki BIK i AMRON-SARFiN przepisane z ich komunikatów. Granice dzielnic z OpenStreetMap (© współtwórcy OpenStreetMap, ODbL).
